作者: a386036 (骷髏怪) 看板: home-sale
標題: Re: [問題] 台北都更的我見，歡迎討論。
時間: Sat May 19 23:33:21 2012
很多人說
都更室內沒變大也要一樣面積
老實說這不公平......
早期的公寓
由其30年以上的老公寓
根本是亂登記一通
越老的越亂
最基本的
公設併主建
樓梯間為公設
往往老公寓梯間沒獨立登記
通通並到主建物去
梯間不論幾坪的房子
梯間約在5~7坪
雙拼的都要分攤2~3坪，不等的坪數
30坪的公寓=10%的公設
15坪的公寓=20%的公設
這你要跟建商，算主建物坪數???
(屋頂凸出物，地下室都是未登記)
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再來就是早期公寓.....
有些陽台未登....
這部分要怎麼算???
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還有些房子有登記公設
不過主建物坪數還有一部分是梯廳歐(也是公設併主建一種)
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早期有些地鄭登記人員素質不好
還有早期的計算沒有像現在電腦軟體精準
有人亂量一通
有人根本沒去量用大約的
你看到的坪數部一定是真的
常常有發生
登記20坪
結果實際測量多20%少20%的都有
甚至地號登記整個位移
通通互告鄰居拆屋還地(由其邊間被徵收的)
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怎麼算???
沒有所謂公平與正義
簡單說~~~~
你分回來的部分筆員先有價值的幅度
增值了多少~~~~
你能接受就是公平與正義
用坪數不公平......
※ 引述《cofepupu (看透真相幻化人生)》之銘言：
: ※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言：
: : 台北都更的我見，歡迎討論。
: : 這幾年，網友家被都更來問我的不計其數，我也學到一些東西；以下是我的心得
: : 王家的貢獻很大，讓大家更懂都更
: : 士林王家那一個都更案，權狀是舊有的乘上1.1-1.2而已，這是很標準的案子。
: 舊有權狀要x1.45左右才會接近新室內面積=原室內面積
: 所以文林苑這案子本身就不是多優的案子
: 要很優的地段 還有一些容積率加成的條件 才能夠原住戶比較分的多
: : 公寓大家喊一坪120，若成交過100就很難了，理由如下
: : 因為，一部份的人還是要搬回去住，因為，原住戶不是全部身價兩億元以上。
: : 所以，新案子的賣價極限值不會超過120萬元一坪，一來坪數不大，若權狀60坪。
: : 總價7200萬元，買這種新房子的人，管理費付的起一個月7200元，原住戶付不起。
: : 買7200的人，身價至少兩億元，原住戶約2000萬元．差太遠，身價不同不會住在一起。
: : 買7200的人家裡請的起佣人，原住戶可能當別人的佣人。或工作是幫佣。
: : 所以，都更案能推出7200的案子很困難，把坪數降低了，5000萬元以下就可能了，
: : 如何上攻一坪120萬元以上，很簡單．原住戶把房子全賣了，大家說好全部不進住；
: 繳不起管理費的人 其實有一招可以轉換 那就是降低選擇的房型(ex.本來選90坪換80坪)
: 因為都更走權利變換的方式
: 如果你選的房型計算價值低於你本身該拿到的價值 會有差額可以領補
: 假設你要住20年 那就計算一下管理費x20年約繳多少錢
: 假設一年9W 20年就是約200W
: 你90坪換成80坪房型 中間拿到的差額金錢 再怎樣也會大於200W吧
: (實際室內面積為約 63坪vs56坪 差七坪 看你有沒有這七坪的需求)
: 建商在都更的設計房型的時候
: 有的會考慮這種狀況
: 像我剛剛提到的東西匯這案子 就分AB棟 B棟就是原地主戶居多
: 甚至特地為他們設計某個樓層單層六戶 然後房子坪數自然就低了
: 這種設計算是建商有考量到原住戶的身價 (畢竟有人土地本來持分坪數就不多)
: : 全部賣給建商，若地坪能到1000坪以上，地點又好，建商自然能賣到一坪250萬元，
: : 買進來的人身價全部一樣，他們就會買250萬元。
: : 第一條我們學到公寓都更，新大樓的坪數是公寓乘上1.1+車位。
: : 若新大樓賣100萬元，33坪就賣3300+車位350，總價就是3650萬元
: : 舊公寓喊價100萬元，30坪3000萬元，
: : 我買3000等都更，若成功就從3000變成3650。
: : 這種投報率我絕對不玩，
: : 一來等很久，二來都更成功率不到十分之一。
: : 若日後成功有3650可拿，我猜一部份的鄉民能認同目前進價是六成，也就是3650乘上0.6
: : 等於2190。公寓30坪2190等於一坪70.3萬元，
: : 若我的推論合理，你要買公寓一坪70萬元嗎。日後都更成功有3650價值。
: : 以上心得拿來跟鄉民討論。歡迎討論批評
: : 帥過頭
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◆ From: 180.176.1.217
推 cofepupu:你也提到重點了 05/19 23:35
→ a386036:都更別把重點放在坪數上 05/19 23:37
→ a386036:應該是更新後價值 05/19 23:37
推 cofepupu:舊的老公寓很多死老百姓不懂 還真以為權狀就100%=室內 05/19 23:37
→ cofepupu:如果要給大家詳細計算的話 舊公寓都得重新丈量然後登記 05/19 23:39
→ cofepupu:把標準(陽台 公設梯間 主建物)登記成一致的模式 05/19 23:39
是壓
早期都是公設梯間併主建
不過屋頂突出物，頂樓與地下室水塔，都是未登記產權
真的都重新測量登記
30坪以下公寓，至少會有15%以上的公設比
不信可以找人來量
越大的公設會越小
因為沒有公共使用設施(建商房 閱覽室)
都是梯間跟房子本身的維生設備
這些不會因為房子大小有變化
→ e33195:房子價值最後也是要用坪數算啊@@ 05/19 23:39
→ cofepupu:其實老房子超過30年以上 房子都沒啥價值了 計算土地價值 05/19 23:40
※ 編輯: a386036 來自: 180.176.1.217 (05/19 23:46)
推 kutkin:其實這也是我一直以來的問題 05/20 00:15
→ kutkin:為什麼只有大樓會被強調會被吃公設 05/20 00:15
→ kutkin:難道你們住公寓，或自己住透天都不用樓梯嗎。 05/20 00:16
→ taipeiol2008:都更與房屋坪數關係不大,買公寓是買土地持分 05/20 00:17
→ taipeiol2008:公寓價格高低主要在持有土地大小,不是主建物面積 05/20 00:19
推 ljuber:估價都在看你土地 如果容積率沒用完 價更高 建物都捨棄 05/20 00:21
→ taipeiol2008:公寓房子老舊最後就是廢墟=0,剩餘價值就是土地 05/20 00:22
→ taipeiol2008:蓋房子依法律是 [土地]x容積率 不是[原建物]x容積率 05/20 00:25
→ taipeiol2008:有些公寓坪數雖少價格卻很高原因在土地大持分多 05/20 00:29
→ taipeiol2008:買公寓 注意看公寓[前面院子][後面防火巷]大不大 05/20 00:31
→ taipeiol2008:前院後巷越大 這公寓共同持有土地面積越大,價格越高 05/20 00:35
→ cofepupu:如果是40年的老公寓 以前再蓋的時候有的都會蓋到滿 05/20 00:36
→ taipeiol2008:如果你有注意房仲業公寓定價,基本上都是以土地在計算 05/20 00:40
→ taipeiol2008:因為仲介都懂基本建築法法律,買方也知舊房子能撐多久 05/20 00:48
→ ianlin45:原來如此, 推 05/20 00:51
→ ianlin45:看來公寓也未必划算呀 05/20 00:52
→ taipeiol2008:40年前沒有容積管制法,住宅環境等問題下開始容積管制 05/20 00:53
→ taipeiol2008:只要新蓋都要依照現行建築法 建蔽率 容積率規定 05/20 00:58
→ taipeiol2008:記得容積管制法實施前曾有一波建商搶建,造成房價大跌 05/20 01:02
→ taipeiol2008:越新建物公設越高,因為消防法規一直在改善(人命第一) 05/20 01:07
→ taipeiol2008:40年前人命不值錢 那有什麼安全梯防火巷寬有的沒的 05/20 01:09
→ taipeiol2008:重不重視安全,40年前全看建商觀念有沒有 好不好 05/20 01:12
→ taipeiol2008:公設比與屋齡成反比,屋齡越高公設越低,屋齡約輕越高 05/20 01:16
→ taipeiol2008:買公寓或買大樓各有優缺點,多問多看多比較準沒錯 05/20 01:23
→ taipeiol2008:市場價格不是任何人能決定,它自然會產生平衡點 05/20 01:24
→ taipeiol2008:公寓或大樓,當屋齡到了,房屋價值就是歸0,剩土地價值 05/20 01:29
→ ianlin45:三十年公寓, 銀行肯貸幾年呢?? 05/20 01:35
→ taipeiol2008:1.看你的收入 2.公寓成數都很低(舊房子),大概20最多 05/20 01:38
→ taipeiol2008:若看土地還要看地段好不好,(看都更可能性有無) 05/20 01:41
→ taipeiol2008:其實很多公寓都更可能性都不高,街廓不夠大,零散 05/20 01:46
→ taipeiol2008:又不在精華區,最後命運就是變廢墟,等政府強制拆除 05/20 01:49
→ taipeiol2008:等到60年老舊變危樓了,政府不拆都不行 05/20 01:53
推 rogger:你能接受就是公平與正義 05/20 06:40
→ rogger:有市府顧問的建商 才不管你願不願意 05/20 06:40
推 decay:40年的老公寓我都能借30年, 其實主要看你收入和物件 05/20 09:27
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