作者: cofepupu (看透真相幻化人生) 看板: home-sale
標題: Re: [問題] 台北都更的我見，歡迎討論。
時間: Sat May 19 22:57:58 2012
※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言：
: 台北都更的我見，歡迎討論。
: 這幾年，網友家被都更來問我的不計其數，我也學到一些東西；以下是我的心得
: 王家的貢獻很大，讓大家更懂都更
: 士林王家那一個都更案，權狀是舊有的乘上1.1-1.2而已，這是很標準的案子。
舊有權狀要x1.45左右才會接近新室內面積=原室內面積
所以文林苑這案子本身就不是多優的案子
要很優的地段 還有一些容積率加成的條件 才能夠原住戶比較分的多
: 公寓大家喊一坪120，若成交過100就很難了，理由如下
: 因為，一部份的人還是要搬回去住，因為，原住戶不是全部身價兩億元以上。
: 所以，新案子的賣價極限值不會超過120萬元一坪，一來坪數不大，若權狀60坪。
: 總價7200萬元，買這種新房子的人，管理費付的起一個月7200元，原住戶付不起。
: 買7200的人，身價至少兩億元，原住戶約2000萬元．差太遠，身價不同不會住在一起。
: 買7200的人家裡請的起佣人，原住戶可能當別人的佣人。或工作是幫佣。
: 所以，都更案能推出7200的案子很困難，把坪數降低了，5000萬元以下就可能了，
: 如何上攻一坪120萬元以上，很簡單．原住戶把房子全賣了，大家說好全部不進住；
繳不起管理費的人 其實有一招可以轉換 那就是降低選擇的房型(ex.本來選90坪換80坪)
因為都更走權利變換的方式
如果你選的房型計算價值低於你本身該拿到的價值 會有差額可以領補
假設你要住20年 那就計算一下管理費x20年約繳多少錢
假設一年9W 20年就是約200W
你90坪換成80坪房型 中間拿到的差額金錢 再怎樣也會大於200W吧
(實際室內面積為約 63坪vs56坪 差七坪 看你有沒有這七坪的需求)
建商在都更的設計房型的時候
有的會考慮這種狀況
像我剛剛提到的東西匯這案子 就分AB棟 B棟就是原地主戶居多
甚至特地為他們設計某個樓層單層六戶 然後房子坪數自然就低了
這種設計算是建商有考量到原住戶的身價 (畢竟有人土地本來持分坪數就不多)
: 全部賣給建商，若地坪能到1000坪以上，地點又好，建商自然能賣到一坪250萬元，
: 買進來的人身價全部一樣，他們就會買250萬元。
: 第一條我們學到公寓都更，新大樓的坪數是公寓乘上1.1+車位。
: 若新大樓賣100萬元，33坪就賣3300+車位350，總價就是3650萬元
: 舊公寓喊價100萬元，30坪3000萬元，
: 我買3000等都更，若成功就從3000變成3650。
: 這種投報率我絕對不玩，
: 一來等很久，二來都更成功率不到十分之一。
: 若日後成功有3650可拿，我猜一部份的鄉民能認同目前進價是六成，也就是3650乘上0.6
: 等於2190。公寓30坪2190等於一坪70.3萬元，
: 若我的推論合理，你要買公寓一坪70萬元嗎。日後都更成功有3650價值。
: 以上心得拿來跟鄉民討論。歡迎討論批評
: 帥過頭
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 220.136.84.25
※ 編輯: cofepupu 來自: 220.136.84.25 (05/19 23:01)
推 landagent:很難乘上1.45，要把車位先拿掉， 05/19 23:10
→ landagent:我要是有錢，兩億元，我絕對不跟原住戶住一起。討論管理 05/19 23:11
→ landagent:費或同為委員開會，我就不愿意了 05/19 23:11
→ cofepupu:住戶水準的問題 說實在真的碰運氣 05/19 23:12
→ cofepupu:就算你是買全新的建案 你也不會知道後來你的鄰居是什麼樣 05/19 23:12
→ cofepupu:這部分我就不太愛討論了 因為都是碰運氣的問題 05/19 23:13
推 HYL:碰過有原住戶想把新大樓的公積金給分了 XD 05/19 23:14
→ e33195:問個問題,公寓的土地持分比例不盡相同,換回來的東西 05/19 23:14
→ e33195:只看權狀不管地坪的嗎,看過33坪五樓公寓10.8坪土坪 05/19 23:15
→ e33195:另一個25坪四樓公寓11.2坪土坪,這怎麼比較 05/19 23:15
這部分跟估價有關 原則上這個價值跟你原本持分且參與投入的土地面積多寡有關
http://ppt.cc/8M;~ 這檔案第17 18頁有解釋相關 至於怎麼詳細估的
我不是估價師Q_Q
你的問題我好像沒看懂 你是要問這兩個怎比較哪個有都更價值?
如果你是要問都更前與都更後你的土地持分 一定是減少的
因為地坪一定會被稀釋 天下沒有白吃的午餐
※ 編輯: cofepupu 來自: 220.136.84.25 (05/19 23:31)
→ e33195:所以那個1.1~1.2也是一般換算下來的概數,實際上也是要算 05/19 23:31
→ e33195:我想比較的是,二個案子,都更後會怎麼樣,只看權狀的話 05/19 23:37
→ e33195:小坪數那間的地坪就變得沒參考意義了 05/19 23:37
→ e33195:地坪大分回來的還是少,那地坪就沒參考價值了 05/19 23:38
不能單純這樣比 因為要比的東西太多
包含使用分區(住三vs 住三之二容積率就差很大)
還有素地可蓋容積最大上限(捷運300公尺內可以獎勵最高到1倍 300~500公尺內0.8倍)
還有就是 整塊素地的容積率有沒有用完 單純你給的那兩個資料 無法判斷何者較有價值
除非都是在同一個街廓下 上述的條件一致下 才有辦法進一步比較何者較有價值
推 landagent:四樓五樓換回坪數不同，牽涉到很多因素，土地持分為主 05/19 23:40
→ landagent:乘上1.1-1.2是方便討論而已， 05/19 23:40
※ 編輯: cofepupu 來自: 220.136.84.25 (05/19 23:45)
→ e33195:嗯嗯..當然是以同一街道同一住三用地來比較,不然參數太多 05/19 23:50
→ cofepupu:假如沒有臨路的問題都是面巷弄的話 直接比土地坪數就好 05/19 23:51
→ cofepupu:因為同一個街廓內單坪可蓋坪數都一樣的 當然地坪大有價值 05/19 23:52
→ cofepupu:簡單說 同一個街廓內 土地持有越大 越有價值 05/19 23:53
→ e33195:臨路,是指同一排建案,靠路口跟在巷尾的也會有差嗎 05/19 23:53
→ cofepupu:臨路是指主要幹道 比如東西匯臨松江路 05/19 23:55
→ cofepupu:看來我要再去修個不動產估價師的內容了 這部分我欠缺 哈 05/19 23:57
推 e33195:謝謝說明 05/19 23:57
→ cofepupu:通常臨主要幹道的土地使用分區容積率都會比較高 05/19 23:58
→ cofepupu:也就是比較有價值 比如民族東路靠近松江路那塊住三之一 05/19 23:59
→ cofepupu:三角窗的那塊地我沒記錯是住三之二 東西匯這案子也住3-2 05/20 00:00
→ cofepupu:住三之一300% 住三之二就400% 你看這土地價值當然住3-2高 05/20 00:01
推 a386036:德惠過後就有限高 05/20 00:03
→ cofepupu:說到限高 民族松江交接口那邊好像就有10層樓的 沒仔細數 05/20 00:07
→ cofepupu:消防隊那邊有個案子之前叫青花瓷 現在叫啥官邸的我忘了 05/20 00:07
→ cofepupu:好像就只蓋到七層樓 不過我認為應該是地整合不夠大的關係 05/20 00:08
推 a386036:10樓要縮小 每層樓樓地板高度 05/20 00:11
→ a386036:他是限制大樓總高度 05/20 00:11
→ a386036:在大樓總高度內 建地率內 容積率內 05/20 00:11
→ cofepupu:沒記錯的話那案子素地才200坪吧 05/20 00:12
→ a386036:單層樓地板高度不管你 05/20 00:12
→ a386036:7*3.2=22.4 10*2.2=22米 法令可以這樣閃 05/20 00:13
→ cofepupu:總高度的資料我之前一直想查卻查不到 可以說一下哪可找嗎 05/20 00:13
→ a386036:這要去查都市計畫圖 05/20 00:13
→ cofepupu:就類似地圖的形式 然後畫區域範圍總限高的 05/20 00:14
→ a386036:每一個地方限制都不同 05/20 00:14
→ a386036:薑母鴨 那棟的樓地板高度很經典 05/20 00:14
→ cofepupu:對阿 我就是想蒐集方便查各地區的限高資料的地圖 05/20 00:15
→ cofepupu:反正我記得 越靠近機場跑道 限高越嚴 過民權東路都鬆綁了 05/20 00:16
推 a386036:2~6F我拉使照看樓地板高度2.4米 05/20 00:17
→ a386036:德惠開始限制的 05/20 00:17
→ cofepupu:不過連東西匯都能蓋到17層 2樓以上樓高3.4米 05/20 00:19
→ cofepupu:樓高2.4米住起來應該會有壓迫感吧-.- 05/20 00:20
推 a386036:東西會在農安 民權 已經沒限高了 05/20 00:24
→ a386036:靠近得會的也有12樓高的了 05/20 00:25
→ cofepupu:我一值很好奇的就是 面民族東路那一整排 高度限高多少阿 05/20 00:27
→ cofepupu:官景那案子如果單純是因為限高的關係只能蓋到七層 也太慘 05/20 00:29
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